Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Häuser mit den Energieeffizienzklassen G oder H – also Immobilien, die energetisch zu den schlechtesten 20 Prozent am Markt gehören – werden oft mit deutlichen Preisabschlägen angeboten. Doch lohnt sich der Einstieg bei solchen Sanierungsfällen in der heutigen Zeit überhaupt noch? Und was müssen Kaufinteressenten beachten?

Was verrät uns der Energieausweis?

Der Energieausweis ist weit mehr als nur ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument bei Immobilienverkäufen. Er liefert einen transparenten Einblick in den energetischen Zustand des Gebäudes und zeigt den konkreten Endenergie- und Primärenergiebedarf auf. Zudem enthält jeder Energieausweis erste energetische Handlungsempfehlungen. Diese sind jedoch kritisch zu bewerten: Sie basieren nicht auf einer detaillierten Analyse, sondern lediglich auf einer groben Einschätzung des Ausstellers. In der Praxis werden hier oft pauschale Sanierungsvorschläge standardisiert runtergeschrieben, ohne dass sie wirklich auf die individuelle Immobilie, die Bausubstanz oder Ihre persönlichen Ziele passen. Ein schlechter Wert bedeutet vor allem eines: hohe laufende Heizkosten und ein dringender Handlungsbedarf, um das Gebäude zukunftsfähig und konform mit den gesetzlichen Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, vormals GEG) zu machen.

Die Herausforderungen: Wie schnell ein Kaufpreis-Rabatt verpufft

Die größte Herausforderung bei solchen Objekten ist der Sanierungsstau. Viele Käufer lassen sich von optisch attraktiven Preisnachlässen blenden und unterschätzen, wie rasant die anstehenden Modernisierungsausgaben diesen vermeintlichen Rabatt auffressen. Wer alle Gewerke über Fachfirmen abwickelt und keine Eigenleistung einbringen kann, erlebt oft eine finanzielle Bruchlandung.

Angenommen, ein Einfamilienhaus mit einem regulären Marktwert von 200.000 Euro wird mit einem vermeintlich satten Abschlag von 30 Prozent für 140.000 Euro erworben. Der vermeintliche Gewinn auf dem Papier beträgt also 60.000 Euro. Doch wie schnell sich diese 60.000 Euro aufbrauchen lassen und man letztendlich deutlich über dem Marktpreis landet, zeigt ein Blick auf die Realität am Bau.

Für eine moderne Wärmepumpe oder eine alternative zukunftsfähige Heizungsanlage fallen schnell 30.000 Euro an. Neue Fenster schlagen mit rund 20.000 Euro zu Buche, und eine zeitgemäße Haustür kostet etwa 8.000 Euro. Rechnet man nun noch jeweils 5.000 Euro für eine Kellerdeckendämmung sowie eine Dachdeckendämmung hinzu, summieren sich allein diese energetischen Basis-Maßnahmen auf stolze 68.000 Euro. Damit ist der gesamte Kaufpreis-Rabatt von 60.000 Euro nicht nur komplett aufgebraucht – man liegt bereits mit 8.000 Euro über dem ursprünglichen Marktwert. Und das ist erst der Anfang: Ästhetische Sanierungskosten wie neue Böden, Bäder oder Malerarbeiten sind hier noch gar nicht berücksichtigt.

Am Ende besitzt man eine Bestandsimmobilie, die in der Gesamtabrechnung teurer ist als ein vergleichbares Objekt in einem bereits guten energetischen Zustand. Zudem bleibt man trotz aller Investitionen an die bestehende, alte Struktur des Hauses gebunden, was im Vergleich zu modernen Grundrissen eine klare Limitierung darstellt.

Exkurs: Das Forschungsprojekt von Florian Nagler zum Mythos der maximalen Fassadendämmung

Ein großer Kostenfaktor, der bei solchen Rechnungen oft ungeprüft übernommen wird, ist die vollständige Fassadendämmung. Dass maximal zu dämmen weder wirtschaftlich noch ökologisch immer sinnvoll ist, belegt ein bekanntes Forschungsprojekt des Architekten Florian Nagler. Anhand von sieben baugleichen Wohnhäusern wurde dort untersucht, wie hoch der Aufwand im Verhältnis zur tatsächlichen Einsparung ist. Das Ergebnis: Extreme Vorgaben und der Versuch, jede kleinste Wärmebrücke im Bestand zu eliminieren, treiben die Kosten in schwindelerregende Höhen. Die Tonne eingespartes CO₂ kostet bei solchen Maximalmaßnahmen schnell das Vierfache im Vergleich zu kleineren, gezielten Schritten. Der finanzielle Aufwand für das "Einpacken" der Außenwände amortisiert sich über die reinen Heizkostenersparnisse in vielen Fällen erst nach Jahrzehnten – wenn überhaupt.

Genau hier wird deutlich, wie wichtig es ist, vor dem Kauf oder der Sanierungsplanung einen qualifizierten Energieberater zu konsultieren. Ein Experte hilft Ihnen dabei, die wirtschaftlich und energetisch wirklich sinnvollen Maßnahmen von den unwirtschaftlichen Kostenfressern abzugrenzen. Statt starr unpassende Standards zu verfolgen, schützt ein individueller Sanierungsfahrplan Sie davor, bares Geld zu verbrennen.

Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • Deutlich geringerer Einstiegspreis, der als Verhandlungsbasis dient.
  • Möglichkeit, die Sanierung punktuell, kostenbewusst und nach eigenen Prioritäten umzusetzen.
  • Enormes Wertsteigerungspotenzial bei Fokus auf die wichtigsten Hebel.

Nachteile:

  • Das Risiko, dass der Rabatt durch Handwerkerkosten ohne Eigenleistung komplett aufgefressen wird.
  • Einschränkungen und Limitierungen durch die vorgegebene, alte Gebäudestruktur.
  • Hoher zeitlicher Aufwand und das Risiko unvorhergesehener Mängel an der alten Bausubstanz.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie aus den untersten Effizienzklassen kann eine hervorragende Investition sein – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass vor dem Kauf eine fundierte energetische Beratung stattgefunden hat. Wer ohne Eigenleistung saniert, muss den Kaufpreis drastisch herunterhandeln, um nicht über dem Marktpreis zu landen. Wer hingegen die Sanierungskosten mit Augenmaß und Expertenhilfe kalkuliert und die wichtigsten Hebel nutzt, kann ein echtes Immobilienschnäppchen machen. Wenn Sie im Zuge der Sanierung auch über eine eigene Stromerzeugung nachdenken, spreche ich das gerne im Rahmen Ihres individuellen Sanierungsfahrplans mit an.